Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Описание условий договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Предмет договора аренды земельного участка
Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что образец договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п. Стоит упомянуть, что аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка. В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки.5
По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности.
В настоящий момент сроки предоставления земельной зоны в аренду не являются обязательным условием для составления договора, а это значит, что они могут быть и не определены вовсе.
Однако существуют некоторые утвержденные правила, применяемые на практике:
- документ, который был подписан двумя сторонами в отношении аренды земли, по общим правилам не может быть заключен на период времени более 49 лет. При прошествии этого времени заключается новое соглашение, условия которого могут меняться по взаимному согласию контрагентов
- в случае отсутствия данного пункта в договоре, срок его осуществления считается неопределенным. В таких ситуациях каждая из контрагентов имеет право на его расторжение, но в обязательном порядке предупредив об этом заранее в разумный срок
- при данном типе аренды у лица, взявшего во временное пользование определенную территорию есть преимущественное право, согласно которому у лица появляется возможность на составление нового договора. Это означает, что когда срок подходит к концу, арендатор заблаговременно уведомляет контрагента о своем желании продлить заключенное между ними соглашение. В свою очередь арендодатель может либо согласиться, либо отказать в предложении. Но в случае отказа он не имеет права заключать в течении одного года подобный договор с другим лицом, так как это в значительной степени будет нарушать права арендатора.
По утвержденным нормам такой тип аренды является возмездным. Это означает, что он предполагает материальное возмещение одной из сторон за выполнения своих непосредственных обязательств другой стороной.
Видов и способов такой платы несколько:
- Самый часто используемый тип – это плата по договору посредством платежей. При этом они должны быть установлены в твердой сумме и выплачиваться согласно определенным периодам либо единовременно.
- Второй способ предполагает получение контрагентом доли, полученной в результате реализации арендованной зоны. Это может быть произведенная или выращенная на этом земельном участке продукция.
- Следующий тип регламентирует в качестве платы предоставление конкретных услуг арендодателю от второй стороны договора. Сами услуги и их тип определяются заблаговременно при подписании соглашения.
- Четвертый способ по своей структуре напоминает бартер. Согласно ему, арендатор передает своему контрагенту взамен на предоставление земельного участка определенную вещь в собственность или также в аренду. Важное условие: объект, установленный в качестве платы должен быть прописан в условиях договора.
- Согласно последнему виду, лицо взявшее в аренду земельную территорию обязуется полностью возместить расходы на улучшение этой территории. К тому же, в ряде случаев он должен произвести их самостоятельно. Как и другие типы платы, этот вид также подлежит обязательному включению в договор.
Аренда земельного участка представляет собой процесс временного пользования объектом, на который у арендатора нет права собственности. За это он, как правило, уплачивает арендную плату.
Единого образца договора аренды земельного участка не существует. Все дело в том, что в законе указаны лишь случаи, когда его в обязательном порядке заключают в письменном виде и регистрируют в госорганах. Но вот требований к его структуре не установлено.
Однако если не отразить в нем существенных условий, то договор могут признать недействительным. К примеру, такое произойдет, если не описан передаваемый в аренду объект.
Пример из практики:
Васильев Р.Д. и Администрация Рогозинского сельского совета заключили договор аренды земельного участка. В тексте соглашения сказано, что арендодатель передает арендатору во временное пользование объект, площадью 1000 м2, на срок 10 лет.
Во время прокурорской проверки выяснилось, что составленный договор не соответствует законодательным нормам. Все дело в том, что исходя из описания предмета соглашения, невозможно определить, где находится объект, для чего он предназначен, кроме этого, не указан кадастровый номер участка. На основании ст.607 ГК РФ такой договор считается не заключенным.
При составлении арендного соглашения о передаче во временное пользование земельного участка можно опираться на типовой образец. Он состоит из следующих разделов:
- название документа, дата и место его заключения;
- наименование сторон;
- предмет соглашения;
- права и обязанности сторон;
- срок действия соглашения, порядок внесения изменений или досрочного расторжения;
- арендная плата, схема ее внесения, возможность корректировки;
- ответственность сторон;
- форс-мажорные обстоятельства.
В соглашении в обязательном порядке указывают реквизиты арендодателя и арендатора. Его подписывают и поставляют расшифровку подписи.
Целевое назначение земельного участка имеет значение для цели аренды расположенного на нем здания // Обзор дела № А40-241271/2016
Целевое назначение земельного участка имеет значение для цели аренды расположенного на нем здания // Обзор дела № А40-241271/2016
Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве о признании незаконными результатов проверки, об отмене постановления о назначении административного наказания за нарушение обязательных требований статьи 42 Земельного Кодекса Российской Федерации, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2018 года, постановление Управления Росреестра по г. Москве о назначении административного наказания признано незаконным и отменено полностью.
Управление Росреестра по г. Москве, не согласившись с выводами судов, обратилось с кассационной жалобой.
Позиция Управления:
Нарушением Обществом обязательных требований законодательства Российской Федерации (ст. 42 Земельного Кодекса РФ N 136-ФЗ от 25.10.
2001) является несоответствие фактического использования земельного участка (для размещения офисов, салона красоты, объектов торговли и предприятий сферы обслуживания населения) целевому назначению земельного участка и виду разрешенного использования земельного участка — эксплуатация зданий и сооружений под научно — производственные цели, в то время как собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
- Позиция судов нижестоящих инстанций:
- Основным видом деятельности Общества является осуществление научных исследований и разработок в области естественных и технических наук и так как фактически Общество находится в здании, расположенном на земельном участке, и по данному адресу осуществляет свою деятельность, в том числе научно-производственную, данное здание эксплуатируется по целевому назначению в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, предоставление части помещений в здании в аренду при продолжении использования его в соответствии с целевым назначением не является нарушением земельного законодательства, наличие в здании, расположенном на земельном участке, помещений, сдаваемых в аренду при основной эксплуатации здания по целевому назначению относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.
- Судебный акт:
Расторжение договора аренды земли
Договора аренды земли не только заключаются, но и расторгаются. Расторжение договора аренды земли может произойти в силу различных оснований, как по требованию арендодателя, так и арендатора. Пойти на расторжение договора аренды арендодателя могут заставить нарушение арендатором условий договора в части использования участка, его существенное ухудшение (если речь идет о сельскохозяйственных землях, снижение плодородия, например), несвоевременное внесение арендной платы.
Арендатора к досрочному расторжению договора аренды земли могут побудить создание арендодателем препятствий пользованию земельным участком в соответствии с условиями договора или выявление недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не могли быть заранее известны арендатору.
Как взять землю в аренду.
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ. Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть ипотека, сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Ограничение аренды для земельных участков.
Право аренды земельных участков ограничивается по разным основаниям.
- Субъект договора. Не каждый участник хозяйственного оборота может выступать в роли арендодателя или арендатора данного участка.
- Предмет аренды. Некоторые земли могут быть полностью изъяты из оборота или иметь ограниченную оборотоспособность. Например, к ним относятся особо охраняемые территории и объекты, земли обороны, безопасности.
- Срок аренды. Например, договор аренды земельного участка, предназначенного для сенокошения и выпаса скота, заключается на срок до трех лет.
- Использование земельного участка. По закону оно должно осуществляться в соответствии с целевым назначением участка и способами, которые не наносят вред окружающей среде. Например, если земли передаются по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, то возведение на них жилых домов будет грубым нарушением договора и приведет к его расторжению.
Наиболее общие ограничения для использования арендованных земельных участков связаны с охраной окружающей среды, соблюдением границ санитарно-защитных зон.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Существенные условия договора аренды земельного участка
Существенные условия договора аренды земельного участка следующие:
- 1) предмет договора;
- 2) срок договора;
- 3) арендная плата.
Предметом договора аренды земельного участка являются земельные участки не изъятые из оборота. Земельный участок, который предается в аренду, должен быть четко индивидуализирован, т.е. указаны его площадь и местоположение. План земельного участка прикладывается к договору аренды.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока. В соответствии со ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации.
Законом могут быть установлены максимальные и минимальные сроки договора аренды. Так, земельный участок предоставляется аренду на срок не более чем 49 лет собственнику приватизированного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности. Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель). Максимальный срок договора аренды государственного или муниципального лесного участка составляет 49 лет (ст. 72ЛК).
На срок 49 лет предоставляются земельные участки, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, Государственной компании «Российские автомобильные дороги», а также земельные участки, являющиеся федеральной собственностью, — ОАО «Российские железные дороги».
В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).
Кроме того, Законом Самарской области «О земле» устанавливаются минимальные сроки аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий: аренда землепользование сельскохозяйственный
- — минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для сенокошения,- 3 месяца;
- — минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для овощеводства,- 11 месяцев;
- — минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для производства сельскохозяйственной продукции,- 3 года.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным. Размер арендной платы за частные земли определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы).
Формы арендной платы за земельные участки:
- 1) Твердая сумма, может вноситься единовременно или периодически.
- 2) Доля продукции, плодов или доходов полученных арендатором в процессе использования земельного участка.
- 3) Определенные услуги арендатора.
- 4) Передача арендодателю в собственность или в аренду, обусловленной договором вещи.
- 5) Возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного земельного участка (например, расчистка, осушение земельного участка).
Договором могут быть предусмотрены иные формы арендной платы или сочетание нескольких форм. Изменение размера арендной платы может производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования земельным участком или состояние земли существенно ухудшилось.
Какие условия являются существенными при заключении договора аренды земельного участка?
Ответ: Существенными условиям договора аренды земельного участка являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Обоснование: Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 1 п. 1 ст. 432, ст. ст. 606, 607, 614 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
Предмет договора
Для согласования предмета договора необходимо установить земельный участок, передаваемый в качестве объекта аренды, а также указать права и обязанности сторон по передаче земельного участка за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для индивидуализации земельного участка следует указать: его местонахождение (адрес), кадастровый номер, площадь, категорию земель, вид разрешенного использования.
В законодательстве четко не решен вопрос относительно того, каким образом может быть индивидуализирован объект, если передаче в аренду/субаренду подлежит только часть земельного участка.
На практике применяется подход, согласно которому достаточно подписанного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) в случаях передачи в аренду (абз. 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается (абз. 6 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
Размер арендной платы
Размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др. Также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (п. п. 1, 2, 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
Чаще всего, для совершения цессии нужно провести торги.
Лицо, желающее стать арендатором, должно одержать побуду на аукционе, в котором участвуют более трех претендентов.
В случае признания торгов несостоявшимися, право аренды не передается другому лицу.
Такое требование предъявляется в отношении земельного участка, который принадлежит государству.
Уступка права аренды земли, собственником которой является муниципалитет или государство, заключается с юр. лицом.
Физические лица выражают намерение на покупку участка по договору аренды. Обычно, данная услуга предоставляется некоторым категориям граждан-льготников.
В случае заключения переуступки прав физическими лицами, порядок оформления проще. Проведение аукциона с этом случае не нужно.
Участок может использоваться для с/х работ или иной деятельности
Для оформления сделки требуется согласие арендодателя, если вероятность уступки права аренды не содержится в тексте договора.
Договор цессии совершается за плату. Иначе такая сделка может быть признана договором дарения со всеми вытекающими последствиями. В частности, сделки дарения между юридическими лицами запрещены. В этом случае сделка признается недействительной.