Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли из общей долевой собственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Окончательная стоимость оформления перераспределения долей в квартире зависит от количества необходимых этапов. Цены на услуги могут различаться в целом по стране, а также в зависимости от конкретных компаний.
Предварительные действия
Перед тем как составлять соглашение, необходимо убедиться в том, что нижеперечисленные условия соблюдаются в полной мере.
- Между дольщиками нет никаких споров и конфликтных ситуаций по поводу того, каким образом будут перераспределены их доли, то есть данная Процедура происходит на основе их мирной договоренности.
- Содольщики согласны на проведение процедуры. Так, если частным домом владеют родители и двое детей, то согласие необходимо получить от каждого дольщика.
Таким образом, чтобы по-новому разделить доли в общей долевой собственности, потребуется составить специальное соглашение. В тексте документа должны содержаться все необходимые сведения об участниках процедуры, о перераспределяемых долях на имущество, основаниях для проведения сделки, имущественных правах и обязанностях каждого содольщика.
Далее соглашение необходимо заверить его у сотрудника нотариального агентства. Специалист окажет помощь по грамотному составлению текста документа, проверит проводимую сделку на законность, разъяснит участникам соглашения их имущественные права и обязанности.
Только после этого дольщики обращаются к сотрудникам Росреестра либо МФЦ для проведения регистрационных действий. Заявителям потребуется подготовить необходимый пакет документации, который включает в себя паспорта, доверенности, правоустанавливающие документы и иные дополнительные справки и бумаги.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Как перераспределить доли в квартире
Под общей собственностью понимается совместное владение объектом несколькими гражданами. Как правило, общая собственность возникает при покупке квартиры в период брака (совместная собственность супругов), при приватизации, при наследовании.
В такой ситуации каждый из владельцев является полноправным собственников. Однако распоряжение квартирой возможно только с согласия совладельцев. Каждый из них не имеет установленной доли в праве собственности. Она считается идеальной (кратной количеству собственников). 14 при наличии владельцев, 1/3 при наличии 3 сособственников.
Стороны должны инициировать процесс выделения долей. В процессе выделения каждый из собственников становится владельцем определенной доли. Размер долей устанавливается сторонами самостоятельно (по соглашению) или судом. Размер долей может быть пересмотрен в любое время.
Закон не предусматривает термина «перераспределение долей в квартире». Однако на практике предусмотрено ряд сделок, результатом которых будет фактическое изменение долей в праве собственности на квартиру.
Необходимые документы
Завершающим действием будет обращение в МФЦ или Росреестр с целью регистрации соглашения о перераспределении долей в общем праве. Чтобы регистратор принял у вас заявление, нужно передать копии документов.
Список документов:
- 3 экземпляра соглашения об изменении в долевом владении на дом/землю;
- паспорта дольщиков;
- доверенность + копия паспорта представителя – если сделка поручена третьему лицу;
- правоутверждающий документ – включает сведения о регистрации долевой собственности + сведения о возникновении такого права (например, данные свидетельства о праве на наследство);
- прочие документы – например, согласие органа опеки, разрешение родителей, документы о льготах.
Также могут потребоваться оригиналы или подлинники документов. Оформите папку с документацией – она пригодится как при обращении к нотариусу, так и при вашем визите в МФЦ или Росреестр.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
При заключении соглашения, как и любого другого договора, сторонам необходимо предварительно изучить правила оформления. В противном случае документ может быть признан недействительным или оспорен в суде.
Предметом соглашения о перераспределении долей в общей долевой собственности может быть, как земельный участок, так и жилой дом. Стороны могут оформить общий документ о двух объектах собственности или индивидуальный бланк для каждого предмета сделки.
Основные правила:
- Добровольность. Каждый из сособственников должен быть уведомлен о предстоящей процедуре и не иметь возражений. Речь идет исключительно о совладельцах, которые собираются заключить соглашение.
- Уведомление совладельцев. Если сособственников несколько, то требуется поставить их в известность.
- Письменная форма. Земельный участок и частный дом относятся к объектам, сделки с которыми оформляются исключительно в письменной форме и подлежат государственной регистрации.
- Нотариальное удостоверение. Сделка с долями недвижимости, включающая перераспределение долей, должна быть заверена у нотариуса.
- Отсутствие обременения. Закон запрещает совершение любых сделок с долями, которые находятся в обременении или под арестом. Поэтому перед совершением сделки целесообразно получить данные из ЕГРН об отсутствии обременений.
Важно! Если сделка проводится в отношении надела, входящего в состав СНТ, то не требуется нотариальное удостоверение. Сначала необходимо провести общее собрание собственников, оформить протокол собрания. Результат удостоверяется подписью председателя СНТ.
Соглашение может быть следующих видов:
- возмездное (предусмотрена доплата за увеличение доли);
- безвозмездное (доля увеличивается в порядке дарения).
Сведения о характере соглашения должны указываться в тексте документа. В противном случае соглашение считается недействительным.
Пример. Раиса и Федор развелись. Несовершеннолетний сын остался проживать с матерью. У семьи в собственности был частный дом. Объект находился в долевом владении. 1/2 доля принадлежала Федору, по ¼ доле – Раисе и сыну. Федор не имел возможности выплачивать алименты. Поэтому заключил соглашение о перераспределении размеров долей, в котором он передал ¼ долю дома сыну.
Какую документацию потребуется предоставить
После того как соглашение составлено и заверено сотрудником нотариального агентства, участники процедуры обращаются в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации документа.
Сотрудникам данных органов потребуется предоставить такой пакет документации:
- соглашение о перераспределение долей квартиры, земельного надела и иной собственности в нужном количестве экземпляров документа;
- гражданские паспорта от каждого обратившегося лица;
- если в сделке участвует доверенное лицо, то ему потребуется предоставить ксерокопию паспорта и доверенность;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- дополнительные документы, которые необходимы в конкретной ситуации (справки о льготах, родительские разрешения, дозволение от сотрудников органов опеки).
Требования к соглашению
Перед оформлением соглашения, сторонам необходимо удостовериться в дееспособности друг друга. Кроме того, важно помнить, что запрещено уменьшать долю, принадлежащую недееспособному или несовершеннолетнему собственнику. Даже, если их интересы представляют законные представители.
Закон не устанавливает точный бланк для соглашения. Однако на него распространяются общие требования к договорам.
Документ должен включать следующие пункты:
- наименование;
- место оформления;
- дату заключения;
- данные сторон, включая пол, реквизиты паспорта и адрес;
- сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, общую площадь, данные всех собственников);
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- реквизиты выписки из ЕГРН;
- причины изменения величины долей;
- возмездность/безвозмездность перехода прав;
- новые варианты долей;
- отметка об отсутствии обременения прав одного из долевых собственников;
- права и обязанности сторон;
- количество экземпляров;
- подписи совладельцев.
Важно! Отсутствие в соглашении данных о возможности оспорить контракт в судебном поряке не является запретом на обращение в суд. Любая из сторон имеет право защищать свои имущественные интересы, в случае нарушения прав, вне зависимости от условий контракта.
Как грамотно составить соглашение
Соглашение о новом распределении долей составляется в письменном виде. Собственникам потребуется изменить вид права, прописать обновлены доли, расписаться в документе и зарегистрировать его в Росреестре.
Регистрация прав на недвижимость в Росреестре
В соглашении необходимо указать следующие сведения:
- название документа;
- адрес, где оформляется соглашение;
- дата оформления сделки между всеми собственниками имущества;
- информация об участниках проводимой сделки: паспортные данные, сведения о размере причитающихся им долей;
- данные о жилом доме, земельном наделе, квартирном помещении;
- данные о госрегистрации права в Росреестре;
- причина, по которой собственники перераспределяют доли на дом, земельный надел;
- обновленные размеры долей на землю и иную собственность с указанием того, кто из совладельцев сколько получает, на основе возмездности или безвозмездности происходит процедура;
- информация о том, что на собственность не наложено какое-либо обременение, что она не находится под арестом или запретом на отчуждение долей;
- сведения о регистрации изменений;
- перечень прав и обязанностей участников проводимой процедуры, включая их право оспорить данное соглашение посредством инициирования судебного разбирательства;
- количество экземпляров составленного соглашения;
- подписи каждого участника сделки.
Содольщики вправе вписать в текст документа и иные дополнительные пункты при необходимости. Но все же специалисты рекомендуют придерживаться установленной структуры, поскольку от этого зависит законность составленного соглашения.
Соглашение на перераспределение долей в квартире образец
Указанный жилой дом, состоящий из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, размером общеполезной площади (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади — (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и служебных построек и сооружений: (перечисляются все надворные постройки и сооружения с указанием присвоенных им литер в соответствии с данными технического учета, содержащимися в техническом паспорте жилого дома, изготовленном бюро технической инвентаризации, например: гараж площадью 20 кв. м — литера «в», сарай площадью 23 кв. м — литера «б» и т. п.) находится в долевой собственности: гр. (указать фамилию, имя, отчество) — одна вторая (1/2) доля в праве на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора дарения от 01.01.01 г., зарегистрированного в БТИ г.
Соглашение на перераспределение долей
Внимание
N , выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), принадлежит (размер доли выражается в виде обыкновенной или десятичной дроби и указывается прописью, например: 1/2 (одна вторая)) доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи доли земельного участка от 11 марта 1995 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (указать фамилию, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству N-ского р-на), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от (указать число, месяц, год).
Гр.
Инфо
СОГЛАШЕНИЕ N об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на земельный участок г. » » г. Мы, гр. , проживающ (Ф.И.О.) по адресу: , паспорт серии N выдан » » г., и гр.
Проживающ по адресу: (Ф.И.О.) ,паспорт серии N выдан » » г., являющиесяучастникамиобщейдолевойсобственности на земельный участок общей площадью,с кадастровым номером, категория земель, разрешенное использование земельного участка, с находящимся на нем общей площадью кв. м, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем: 1. Указанныйземельныйучастокнамомент подписания настоящего соглашения находится в общей долевой собственности, правами третьих лицне обременен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. 2. Гр. принадлежит (Ф.И.О.
Какую документацию потребуется предоставить
После того как соглашение составлено и заверено сотрудником нотариального агентства, участники процедуры обращаются в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации документа.
Сотрудникам данных органов потребуется предоставить такой пакет документации:
- соглашение о перераспределение долей квартиры, земельного надела и иной собственности в нужном количестве экземпляров документа;
- гражданские паспорта от каждого обратившегося лица;
- если в сделке участвует доверенное лицо, то ему потребуется предоставить ксерокопию паспорта и доверенность;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- дополнительные документы, которые необходимы в конкретной ситуации (справки о льготах, родительские разрешения, дозволение от сотрудников органов опеки).
Содольщики за изменения в праве собственности обязаны оплатить госпошлину. Чтобы зарегистрировать долю жилого дома, потребуется оплатить 2 тысячи рублей. Земельный надел для ИЖС либо ЛПХ требует оплаты госпошлины в размере 350 рублей.
Наконец, регистрация надела сельхозназначения стоит всего 100 рублей.