У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.

Договор дарения, также известный в быту как дарственная – это способ официально передать имущество одного лица другому. Его отличие от всех других договоров в том, что даритель при этом не получает ничего взамен: любая выгода с точки зрения дарителя делает договор недействительным.

Дарение может быть реальным, когда условия договора исполняются сразу же, или консенсуальным, когда даритель откладывает свой подарок до определенного момента или выполнения каких-либо условий.

Когда речь идет о дарственной, мы подразумеваем дарение недвижимости или ценных вещей, например, автомобиля или драгоценностей. Однако договор дарения можно оформить не только на них, и сфера применения дарственных значительно шире. Дарить разрешено не только имущество, но и имущественное право; также через дарственную можно освободить от уплаты долга или выплатить долг одаряемого третьему лицу.

Обратите внимание! Дарителем не имеет права выступать несовершеннолетний, поскольку он не может заключить сделку самостоятельно. На одаряемого такие ограничения не накладываются, но сделку заключает законный представитель.

Несмотря на полную безвозмездность дарения, при составлении договора даритель вправе вписать условия, при которых делает подарок: к примеру, подарить квартиру с тем условием, чтобы даритель имел право проживать в ней, или какую-то ее долю. Напомним также, что дарственная – это двусторонняя сделка, поэтому если условия не устраивают одаряемого, он вправе оформить отказ от подарка.

Пакет документов и порядок их оформления

Для того, чтобы подписать дарственную с обременением, понадобятся следующие документы:

• российские паспорта обеих сторон;
• свидетельство о рождении, если имущество передается в дар несовершеннолетнему;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• выписка об основных характеристиках из ЕГРН;
• выписка из домовой книги (либо справка о зарегистрированных в квартире лицах);
• справка об отсутствии задолженностей перед налоговой;
• согласие супруга или супруги на передачу собственности, если участник сделки состоит в браке.

Стандартная структура документа состоит из следующих пунктов:

1. Название документа;
2. Место и дата подписания договора;
3. Перечисление прав и обязанностей сторон;
4. Контакты, включая адреса участников сделки;
5. Сведения о квартире, являющейся предметом дарственной;
6. Ответственность участников сделки;
7. Дата перехода права владения;
8. Информация о сроках выполнения договора;
9. Условия расторжения;
10. Порядок разрешения споров;
11. План действий в форс-мажорных ситуациях;
12. Прочие условия;
13. Подписи сторон.

При заключении договора дарения с обременением необходимо учесть некоторые важные детали. В частности, обременения можно разделить на две основные группы. К первой группе принадлежат обременения, которые запрещают собственнику имущества осуществлять определенные действия, а к второй группе – обременения, которые накладывают на владельца дополнительные обязательства.

При заключении подобной сделки необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Например, в качестве дарителя не могут выступать малолетние дети. Запрещается заключение подобного соглашения между субъектами предпринимательской деятельности (за исключением пожертвований для определенных общественных нужд и подарков, врученных сотрудникам).

Все указанные ограничения необходимо учитывать при заключении договора дарения.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.

Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.

Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель , передает или обещает передать другой стороне, одаряемому , вещь или имущественное право.

Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:

• реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
• консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).

Дополнительно Характерными признаками таких сделок являются отсутствие встречных имущественных предоставлений и условий по распоряжению, владению и пользованию имуществом для нового хозяина. Поэтому в отношении дарения с правом пожизненного проживания дарителя сложилась неоднозначная ситуация.

С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.

С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными.

При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении. Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда. Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.

Пример

Гражданин Арбузов В. А. подарил Гражданину Сидорову Д. Л. двухкомнатную квартиру. В договоре отчуждения недвижимости в пункте о правах дарителя было включено следующее:

1. После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м кв.) и правом пользования ванной комнаты, кухни, санитарным узлом, балконом и общим коридором.
2. Даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно, то есть без несения каких-либо финансовых затрат за вышеуказанные правомочия.
3. За дарителем сохраняется право состоять на регистрационном учете квартиры пожизненно и не может прекратиться даже после отчуждения к третьим лицам объекта одаривания.
4. Одаряемый не имеет право чинить препятствий в осуществлении одаряемым его правами в отношении приобретенного имущества, при этом последний, в случае реализации квартиры обязан предупреждать новых собственников о существующем положении дарителя в жилище.

Доверительный вид управления

Обременением при дарении квартиры также могут стать доверительные варианты управления недвижимостью. Отличие состоит в передаче дарителем одариваемому квартиры в полную собственность, но на строго ограниченный период времени. В соответствии с Законодательством, доверительное управление может быть оформлено на 5 лет, и в обязательном порядке оформляется госрегистрация. Причем долги лежат только на совести основного владельца, временный не имеет к ним никакого отношения.
Данный тип обременения можно оформить и заверить у нотариуса, что дает больше свободы при оформлении дарственной. Квартира передается во временное владение другому лицу, которое должно быть уведомлено основным владельцем жилплощади об условиях договора.

Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.

Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.

Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.

Частные случаи, взвешиваем за и против

1. В зависимости от вида обременения, наложенного на недвижимость, существует определенный алгоритм решения проблемной ситуации:
   Если квартира находится «под залогом» собственник имеет формальное право ее передать ее в дар. Однако на такое действие потребуется согласие кредитной организации или иного лица, являющегося залогодержателем. Другим вариантом решения проблемы может стать перезалог недвижимости, не уступающей по ценности первоначальному объекту. И наконец, можно перевести залоговое обязательство на получателя подарка. На любое из перечисленных действий потребуется согласие организации — обладателя залога.
   В случае отсутствия подобного согласия — владелец может подарить квартиру с обязательством передать после полного погашения ипотечного долга и снятия с недвижимости залога.
2. При наличии на жилом помещении ареста, единственный способ подарить такую собственность — снять ограничение через суд. Разрешить подобную ситуацию может сам должник, удовлетворив исковые требования. Суд вправе заменить объект, на который наложен арест, другим имуществом.
3. С помощью договора ренты можно узаконить дарственную на недвижимость. По договору ренты, получатель подарка должен содержать дарителя до момента его кончины. Таким образом, одаряемый временно не может полноценно распорядиться подаренным объектом.
4. Довольно часто обременение возникает в результате сохранения за бывшим владельцем права на пожизненное проживание в подаренной квартире. При жизни дарителя распорядиться в полной мере такой недвижимостью практически невозможно, поскольку при продаже обремененной квартиры дарителю нужно предоставить такое же жилое помещение.

В заключение следует напомнить, что перед тем, как принять подарок в виде обремененной недвижимости, будет разумным оценить возможные риски такой сделки, взвесить все за и против. Ведь последствиями заключения дарственной на квартиру с обременением может стать её конфискация, арест, изъятие за долги предыдущего хозяина или продажа в качестве залога.

Кроме того, остаться без подарка можно в результате признания договора недействительным. Согласиться принять такую жилплощадь можно лишь при наличии решаемых проблем, в иных случаях — заключать подобную сделку нецелесообразно и обременительно.

Договор дарения, также известный в быту как дарственная – это способ официально передать имущество одного лица другому. Его отличие от всех других договоров в том, что даритель при этом не получает ничего взамен: любая выгода с точки зрения дарителя делает договор недействительным.
Дарение может быть реальным, когда условия договора исполняются сразу же, или консенсуальным, когда даритель откладывает свой подарок до определенного момента или выполнения каких-либо условий.

Когда речь идет о дарственной, мы подразумеваем дарение недвижимости или ценных вещей, например, автомобиля или драгоценностей. Однако договор дарения можно оформить не только на них, и сфера применения дарственных значительно шире. Дарить разрешено не только имущество, но и имущественное право; также через дарственную можно освободить от уплаты долга или выплатить долг одаряемого третьему лицу.

Обратите внимание! Дарителем не имеет права выступать несовершеннолетний, поскольку он не может заключить сделку самостоятельно. На одаряемого такие ограничения не накладываются, но сделку заключает законный представитель.

Несмотря на полную безвозмездность дарения, при составлении договора даритель вправе вписать условия, при которых делает подарок: к примеру, подарить квартиру с тем условием, чтобы даритель имел право проживать в ней, или какую-то ее долю. Напомним также, что дарственная – это двусторонняя сделка, поэтому если условия не устраивают одаряемого, он вправе оформить отказ от подарка.

Минусы дарения с обременением

Когда речь заходит о существенных минусах, то к ним нужно отнести следующее:

• Сделка может признаваться недействительной. При этом, очень многие люди проводят её с выплатой определенных средств, но не оформляют это юридически. Именно поэтому под сомнение ставится безвозмездность.
• Есть некоторые трудности, которые возникают при продаже помещений.
• Есть огромный процент того, что вы можете лишиться подарка. Это очень часто приводит к конфликтам, а также к разбирательствам через судебные органы.
• Если вы хотите воспользоваться процедурой дарения, то лучше прибегнуть к помощи опытных юристов. Именно они помогут составить договор и сгладят все нюансы между двумя сторонами. Но это будет стоить немало.
• Одариваемый человек получает некоторые проблемы, от которых он освобождает владельца.
• Иногда человек, который получает имущество, а в дальнейшем не знает, как избавиться от обременений. Иногда они могут быть очень серьезными, и человеку просто надоедает разбираться с ними на протяжении длительного периода времени.
• Сделка осуществляется в минимально короткий срок. Именно это очень часто приводит к тому, что мошенники получают то или иное жилье обманным путём.
• Чтобы воспользоваться такой процедурой, лучше прочитать все юридические аспекты. Там есть множество нюансов, которые могут быть изначально не видны.
• На сегодняшний день процедура ещё новая. Не все аспекты полностью изучены. Именно поэтому в нашей стране её проводят очень редко.

Как видно, минусов существует столько же, сколько и плюсов. Именно поэтому немногие решаются на заключение подобных договорных отношений. Если вы полностью уверены во второй стороне, то сделку можно произвести. Но если возникают хоть какие-либо сомнения, то нужно воспользоваться любым другим способом передачи имущества. И тогда вы избежите проблем и сможете обезопасить себя на всю оставшуюся жизнь.

Как совершить сделку с дарственной квартирой?

Процесс продажи квартиры и передачи прав собственности дарственного имущества не отличается от стандартной сделки. Этапы продажи выглядят так.

• Готовите квартиру к продаже, оцениваете стоимость жилья самостоятельно или привлекаете оценщиков.

• Проверяете. Все ли документы в порядке и находите клиента на покупку жилья.

• Получаете задаток и оформляете сделку через нотариус.

• Заключаете договор купли-продажи, передаете права собственности и получаете оставшуюся сумму.

Дарение жилья с залогом

Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.

Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:

Решение проблемы таким способом не зависит от воли дарителя, поскольку банковское учреждение может отказать в предложении без указания причин.

Если не удалось достигнуть компромиссного решения с банком, собственник может оформить договор с обещанием дарения в будущем. В этом случае срок исполнения обещания будет связан с моментом полного погашения денежного обязательства по кредитному договору. Как только кредит будет полностью погашен, залог подлежит аннулированию, а собственник может надлежащим образом исполнить обещание и переоформить право собственности на одаряемое лицо.

Дарение с обременением недвижимости (квартиры или дома)

Под обременением недвижимости понимается ограничение прав собственника в отношении имущества. Как правило они касаются отчуждения собственности.

Виды обременений жилья:

Если собственником квартиры является несовершеннолетний гражданин, то его законный представитель не может совершать сделки от его имени, если будет отсутствовать согласие органов опеки. Кроме того, регистрационный орган не одобрит такую сделку.

Так как процедура отчуждения недвижимости подлежит государственной регистрации, то и отказ должен проходить в таком же порядке. Даже если подарок был обещан в будущем и потенциальный собственник еще не вступил в свои права, отказ должен быть письменным. Если договор консенсуальный, то права и обязанности дарителя, в случае его смерти, переходят к наследникам.

Квартира, которая взята в ипотеку, не может быть подарена до полного погашения кредита, то есть должен быть заключен договор дарения в будущем (консенсуальная сделка). Вариант перевода долга для неплатежеспособных заемщиков, маловероятен, так как новый заемщик станет хозяином квартиры, оставшейся у банка в залоге. Дар лучше предложить в денежной сумме, достаточной для погашения задолженности.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Оформление дарения недвижимости, имеющей обременение

Все основные аспекты, непосредственно связанные с оформлением договора дарения квартиры, у которой уже есть обременение, отражены в статье 613 ГК РФ. Главный нюанс заключается в том, что сама передача квартиры с обременением в собственность другому лицу, не освобождает его от предъявления к нему претензий со стороны третьих лиц. Как только договор на передачу квартиры с обременением будет заключен между сторонами, все обязанности перейдут к новому владельцу собственности. Следовательно, именно к нему теперь будут предъявляться и все претензии от других лиц.

Если в отношении конкретной недвижимой собственности был официально оформлен арест, она все равно может стать полноценным объектом договора дарения, заключаемого между сторонами.

Еще одним важным нюансом будет являться тот факт, что текущий собственник при оформлении договора дарения обязательно должен уведомить будущего владельца о том, что в отношении квартиры оформлено то или иное ограничение. Причем данное уведомление обязательно должно быть зафиксировано в письменной форме. В противном случае, составленный договор будет признан недействительным.

Серьезные сложности могут возникнуть в том случае, если какое-либо обременение в отношении собственности возникло уже после момента заключения договора дарения. В таком случае к текущему собственнику могут быть применены различные взыскания вплоть до выселения из данного жилья. Пострадавшее лицо вправе претендовать на получение определенной компенсации. Однако для этого придется обращаться в судебное учреждение и представлять все необходимые доказательства.

Договор дарения с обременением

Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов сделок по отчуждению имущества. Передача вещи таким способом, как одаривание, — довольно выгодная процедура для круга лиц, являющихся близкими родственниками (родителями, детьми, бабушками, дедушками и братьями или сестрами). Удобство передачи недвижимости в виде подарка для указанного круга родственников заключается в отсутствии налогообложения. Для остальной категории граждан оплата 13% подоходного налога будет неизбежной.

Сумма пошлины будет начисляться исходя из рыночной стоимости имущества, а не той, которая указана в договоре. Не стоит прибегать к различным родам махинациям по уменьшению обязательных выплат, так как налоговый инспектор может проверить сделку на предмет действительности, если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %.

Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Обязательным условием для совершения одаривания является наличие дееспособности и совершеннолетие сторон по договору. Отчуждать имущество от имени недееспособных и малолетних граждан (до 14 лет), запрещено, но принимать дар они могут через своих законных представителей.

Дарственная с обременением: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки дарения с обременением представлены в таблице.

Плюсы	Минусы
1. Сохранность имущества в случае возникновения непредвиденных ситуаций. 2. Возможность дарителю передать имущество желаемому лицу. 3. Для оформления не требуется больших финансовых затрат (особенно, если стороны – близкие родственники). 4. Несмотря на ограничения, одариваемый сможет пользоваться недвижимостью.	1. В некоторых случаях под сомнение может поставится безвозмездность сделки, а значит, есть риск признания ее недействительной. 2. Возможны сложности с продажей имущества. 3. Есть риск лишиться подарка.

Тем не менее, дарственная с обременением может помочь сторонам выйти из трудной жизненной ситуации. Однако оформление такой сделки лучше доверить специалистам со знаниями юриспруденции.

Получить консультацию можно на нашем сайте. Расскажите о своей ситуации юристу и узнайте о «подводных камнях» сделки и способах минимизации рисков.

Несмотря на некоторое сходство между дарением обремененной квартиры в России и других странах (т. е. понимание договорных обязательств), существуют и некоторые ключевые различия, на которые стоит обратить внимание. Например, при передаче права собственности от одной стороны к другой посредством дарения в России необходимо учитывать особые налоговые соображения в связи с положениями российского налогового законодательства, касающимися налога на Наследство на имущество, принадлежащее физическим лицам на момент их смерти; это отличается от многих стран, где Налог на наследство вступает в силу только после наступления смерти.

Кроме того, при получении в дар недвижимости с существующими кредитами/долгами в России — либо путем оплаты, либо путем отказа — необходимо заключить определенные финансовые соглашения между обеими сторонами, чтобы не нести дополнительных обязательств при передаче права собственности; такие соглашения могут включать планы платежей, согласно которым одна сторона соглашается погасить все непогашенные долги после вступления в права собственности с течением времени, а не сразу после получения свидетельства о праве собственности.

Похожие записи:

• Налог на дом в СНТ в 2022 году
• КБК на государственные пошлины
• Как получить налоговый вычет за лечение и покупку лекарств?