Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор доверительного управления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нормы, регулирующие доверительное управление, установлены главой 53 ГК РФ. Собственник имущества, он же учредитель договора, передает второй стороне (управляющему) права на распоряжение им для извлечения дохода в свою пользу или в интересах третьего лица (выгодоприобретателя). В качестве управляющего может выступать юридическое лицо (организация) или предприниматель.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Кто может заключить договор
Законом установлено два случая, когда учредителем может выступать не собственник имущества, а услугу может оказывать любое лицо, в том числе не имеющее статуса ИП:
-
когда договор доверительного управления имуществом учреждает нотариус по просьбе наследников в целях сохранения наследства (ст. 1173 ГК РФ);
-
учредителем выступает орган опеки в интересах подопечного (ст. 38 ГК РФ) или опекун, попечитель с его разрешения.
Управляющий получает вознаграждение, как правило, в процентах от полученной прибыли, что обуславливает его интересы. Если управление осуществляется безвозмездно, это должно быть обязательно указано в соглашении. Оно заключается на срок до пяти лет, и может продлеваться на такой же период по умолчанию, если стороны не изъявили желания его расторгнуть.
Договор доверительного управления имуществом
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
В каких случаях действие договора завершается?
По истечении срока договора доверительного управления имуществом отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Если же ни собственник, ни управляющий не захотят прекращать сотрудничество, договор считается продленным на такой же период.
Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:
- при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
- возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
- принятии собственником решения о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
- банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
- в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.
Как составить договор доверительного управления?
Договор доверительного управления имуществом не имеет утвержденной формы. Составляется он по аналогии с соглашением о купле-продаже с учетом особенностей и существенных условий доверительного управления.
Типовой договор доверительного управления имеет следующую структуру:
- название документа, место и дата составления;
- стороны соглашения, должностные лица, наименование организаций;
- объект договора, условия пользования имуществом, вознаграждение;
- права и обязанности управляющего, ответственность;
- порядок внесения изменений и расторжения, неустойка и штрафы за нарушение соглашения;
- заключительные положения, срок действия, количество экземпляров;
- юридические адреса и реквизиты сторон, подписи.
Договор оказания услуг по управлению недвижимым имуществом
Данный договор является разновидностью гражданско-правового договора, который порождает обязательства по оказанию услуг. Соглашение заключается в простой письменной форме. В нем отображаются данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости. Для этого указываются не только характеристики недвижимости, но и земельного участка, на котором она расположена. Соглашение включает также сведения о расположении недвижимости обособленно или в составе другого имущества.
Передача недвижимости осуществляется по акту. Именно акт приема-передачи подлежит государственной регистрации в Росреестре, после чего договор считается заключенным. Само соглашение обязательной регистрации не подлежит. Для госрегистрации необходимо обратиться с соответствующим заявлением в территориальный отдел Росреестра. К заявлению прикладывается правоустанавливающий документ. Таким документом будет договор доверительного управления.
Регистрация является платной, сумма госпошлины для юридических лиц составляет 22 000 руб., для физических – 2 000 руб. Стороны уплачивают госпошлину в равном размере. Доверительное управление недвижимостью будет зарегистрировано как ограничение прав на него.
DOC-файл документа: Договор доверительного управления квартирой
Доверительное управление – это сделка, в ходе которой один субъект передает другому права на предмет, а вторая сторона, в свою очередь, распоряжается полученным имуществом в интересах его владельца. Доверительное управление квартирой и прочим имуществом, регламентируется положениями Гражданского кодекса России (ГК РФ).
- Этот вопрос рассматривается в главе 53 данного документа, где приводится толкование понятия «договор доверительного управления», форма соглашения, обязанности, права и ответственности сторон.
- Согласно четвертому пункту статьи №209 ГК РФ, владелец имущества может передать право на управление своей недвижимостью другому лицу на определенный сторонами и закрепленный в договоре срок.
При этом доверенное лицо после заключения соглашения не получает прав собственности на дом либо квартиру. В третьем пункте статьи №1012 ГК РФ отмечено, что при оформлении сделки аренды управляющее лицо должно предупредить человека о своем статусе. Если договор оформляется в письменном виде, тогда после фамилии и инициалов доверительного лица следует поставить отметку «Д.У».
Также данная сфера регулируется законами, принятыми на федеральном уровне. В частности, речь идет о ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости», принятом 13 июля 2015 года (редакция от 16 сентября 2019 года).
Вопросу доверительного управления посвящена статья №54 данного нормативно-правового акта.
Доверительное управление имуществом – новый институт гражданского права, однако он уже получил определенное распространение, в том числе и в нотариальной практике. При удостоверении договоров доверительного управления имуществом следует руководствоваться ст. ст. 38, 1012 – 1026 ГК.
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Этим договор доверительного управления отличается от договора доверительной собственности (траста), существовавшего в законодательстве до введения в действие ГК.
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается выполненным, если в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д. У.».
Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение требований о форме договора доверительного управления имуществом или требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет его недействительность.
Договор доверительного управлении прекращается вследствие (ст. 1024 ГК):
– смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем;
– ликвидации юридического лица, являющегося выгодоприобретателем;
– отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не установлено иное;
– смерти доверительного управляющего;
– признания доверительного управляющего недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
– признания доверительного управляющего (индивидуального предпринимателя) банкротом;
– отказа доверительного управляющего или учредителя управления от исполнения договора в связи с невозможностью доверительного управляющего лично осуществлять управление имуществом;
– отказа учредителя управления от договора по иным причинам;
– признания банкротом учредителя управления.
При прекращении договора имущество, являющееся объектом договора, передается учредителю управления, если договором доверительного управления не предусмотрено иное.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом образец бланк (бланк, образец — 2020)
Нормы гражданского кодекса на ряду с другими регламентируют правоотношения, возникающие при управлении имуществом третьим лицом со стороны.
Необходимость в этом может возникнуть в силу разных обстоятельств, как по воле самого собственника, так и в силу закона:
-
Каждый гражданин вправе передать в другому лицу свою собственность для эффективного управлению ею в его интересах, как правило, цель такого действия — извлечение максимальной выгоды. Поэтому в данном случае закон предъявляет особые требования к субъектному составу — управляющим может быть только ИП или организация.
-
В некоторых случаях назначение временного управляющего со стороны — является необходимостью, обусловленной законом. Так, в наследственном праве иногда нужно передать имущество на определенное время третьему лицу для управления до того, как наследники вступят в свои законные права. Здесь для управляющего закон ограничений не предусматривает.
Субъекты по договору доверительного управления недвижимым имуществом
В каждом из представленных случаев заключается между сторонами договор доверительного управления, в котором должны быть предусмотрены следующие участники:
-
Сам собственник имущества — учредитель управления;
-
Доверительный управляющий — тот, кто берет на себя обязательства по управлению;
-
А также в соглашении может быть предусмотрена еще одна фигура — лицо, в чью пользу будет осуществляться управление, а значит, и извлечение финансовой выгоды. Как правило, без специального указания таким лицом будет сам хозяин объекта.
- Правила оформления договора доверительного управления недвижимым имуществом
- Существуют некоторые условия, с наличием которых в тексте данного типа договоров закон связывает его юридическую действительность.
- Обязательными, или существенными, условиями являются:
- Описание объекта, подлежащего передаче в управление. Как правило, в роли таких объектов выступает такое имущество, из использования которого можно извлечь прибыль — недвижимость. В качестве движимого могут выступать ценные бумаги. Деньги не передаются в доверительное управление, кроме случая, когда они входят в имущественный комплекс.
- Указание на выгодоприобретателя от такой сделки — лицо, которое будет получать прибыль.
- Должна быть прописана сумма вознаграждения, которая положена управляющему или же указание на безвозмездный характер сделки.
- Срок, в течение которого будут действительны его условия. Закон ограничивает его пятью годами.
Договор доверительного управления должен быть в любом случае составлен в письменной форме, а в случае, когда его объектом выступает недвижимость — то договор следует регистрировать в государственном реестре прав по аналогии с договором купли-продажи.
Ниже расположен типовой бланк и образец договора доверительного управления недвижимым имуществом, вариант которого можно скачать бесплатно.
Что такое доверительное управление
Доверительным управлением называют передачу актива (им могут являться ценные бумаги, денежные средства, недвижимое имущество и т. д.) в управление доверенному лицу, обеспечивающему владельцу актива прибыль за определенное вознаграждение. В случае когда речь идет об управлении денежными средствами, данная прибыль достигается путем вложения их в ценные бумаги, предназначенные для совершения сделок и заключения договоров, являющихся производными финансовыми инструментами.
В России доверительное управление активами регулируется Гражданским кодексом РФ. Вопросы относительно деятельности по управлению ценными бумагами и денежными средствами, предназначенными для совершения сделок, попадают под действие Федерального закона № 39-ФЗ от 22 апреля 1996 года «О рынке ценных бумаг» (с изменениями от 27 декабря 2018 года). Наблюдение за недопущением нарушений законодательства, регулирующего деятельность управляющих компаний инвестиционных фондов, на сегодняшний день осуществляется Департаментом коллективных инвестиций и доверительного управления Банка России.
Согласно статье 128 ГК РФ объектами управления могут быть различные объекты гражданских прав. В первую очередь это различные виды имущества: предприятия, ценные бумаги и т. д., денежные средства, имущественные права — такие, как право аренды, и исключительные права — например, на научные или литературные изобретения, право на исключительное название и т. д. Нематериальные блага объектами управления не считаются, и передаваться в управление не могут.
Лицо, передающее имущество в управление, именуется учредителем управления. Сторона, принимающая на определенный срок имущество в доверительное управление, называется доверительным управляющим.
Доверительное управление денежными средствами и ценными бумагами имеет свои особенности. В этом случае управляющим должен выступать профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность на основании лицензии, выдаваемой федеральным органом исполнительной власти. Это может быть банк либо организация, не являющаяся кредитной, но работающая на основании лицензии, выдаваемой в установленном законом порядке, например управляющая компания паевого инвестиционного фонда (ПИФа).
Существует два типа управления ценными бумагами: активный и пассивный (индексный) . Пассивное управление предполагает, что инвестиционный портфель управляющий формирует совместно с клиентом. Состав портфеля зависит от того, до какой степени клиент готов взять на себя риски, кроме того, управляющий не может изменить состав портфеля без согласования с клиентом. Стратегия пассивного управления эффективна на «длинных дистанциях», так как доходность обычно превышает доходность от инструментов с фиксированной прибылью.
Стратегия активного управления подразумевает, что ценные бумаги работают в краткосрочной перспективе. Они могут быть как недооценены, таки переоценены — в данном случае решение о том, в какой момент и какие именно бумаги включать в портфель, а какие — продавать, зависит только от управляющего. Он может информировать клиента о корректировках в портфеле, но, как правило, не оповещает его о конкретных сделках. Риски при таком управлении выше.
Сроки, на которые имеет смысл передавать финансовые средства в доверительное управление, начинаются от одного года. Однако некоторые компании предоставляют управление активами сроком от полугода. Клиент может изъять собственные средства до истечения срока договора, а также продлить договор.
Договор доверительного управления имуществом: образец
ДОГОВОР
ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ № 4728
г. Липецк «17» октября 2016 г.
ООО «Жилье» в лице генерального директора Маршала Константина Игоревича, действующего на основании устава ООО от 18 марта 2011 г., именуемый в дальнейшем «Учредитель», с одной стороны, и ООО «Уютный дом» в лице генерального директора Денисова Михаила Юрьевича, действующего на основании устава ООО от 19 июля 2007 г., именуемый в дальнейшем «Управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ДРУГИЕ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Согласно настоящему договору Учредитель управления передает Управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления.
1.2. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.
1.3. Управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя.
1.4. Сделки с переданным в управление имуществом Управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Управляющего «Д.У.».
1.5. Объектом доверительного управления является девятиэтажный жилой дом по ул. Театральная, 198, именуемое в дальнейшем «имущество».
1.6. Размер вознаграждения Управляющего составляет: 109 000 (сто девять тысяч) рублей и выплачивается в следующие сроки и в следующем порядке: ежемесячно с учетом проведенного объема работ и на основании акта приемки-передачи в форме оговоренной между сторонами.
1.7. Имущество, переданное в доверительное управление, отражается у Управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет.
1.8. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.
1.9. Имущество передается в следующем порядке: в течении 5 (пяти) дней после подписания соглашения в соответствии с актом приемки-передачи и при участии представителей сторон.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕГО
2.1. Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом Управляющий осуществляет в следующих случаях: право распоряжения переданным имуществом у Управляющего отсутствует.
2.2. Права, приобретенные Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Управляющего, исполняются за счет этого имущества.
2.3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии со статьями 301, 302, 304 и 305 ГК.
2.4. Управляющий представляет Учредителю отчет о своей деятельности в следующие сроки и в следующем порядке: еженедельно по результату проведенного объема работ.
2.5. Управляющий имеет право на возмещение понесенных им расходов за счет доходов от использования имущества.
3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕГО
3.1. Управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах Учредителя, возмещает Учредителю убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.
3.2. Управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя.
3.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его имущества – на имущество Учредителя, не переданное в доверительное управление.
4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
4.1. Настоящий договор заключен сроком до «28» июля 2018 года.
4.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего договора по окончании срока его действия он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.
4.3. При отказе одной Стороны от настоящего договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора.
4.4. При прекращении настоящего договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю.
4.5. Договор составлен в двух экземплярах.