Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Решение продать или купить квартиру — ответственный шаг стоимостью в десятки миллионов рублей. Суммы большие, ответственность высокая. Соответственно, все игроки в этом процессе должны быть проверенными и надежными. Особенно в сложном положении находится покупатель. Риск возрастает, если имеется идеальный жилищный вариант, представляемый не собственником, а кем-то с выданной нотариусом доверенностью.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Игра в доверие. В каких случаях продают квартиру по доверенности
Продажа недвижимости по доверенности является крайней мерой — вынужденно применяемым сценарием, если присутствует условие, осложняющее продажу квартиры непосредственно хозяином. Будь мы все здоровы и в здравом уме, вряд ли бы мы разрешили кому-то стороннему продавать наше имущество.
Выдача доверенности оправдана только в ряде случаев, когда собственник, например, переехал жить в далекую страну и просто не имеет возможности потратить несколько месяцев, лично присутствуя при подготовке и оформлении сделки. Или же находится на длительном лечении. А может быть, и вообще «недееспособен» — болен психически.
Большое желание продать имущество и непреодолимая сила, из-за которой собственник не может сам участвовать в процессе продажи — та сумма факторов, запускающих процедуру выдачи доверенности.
С другой стороны, важна не только причина выдачи документа, но и те полномочия, которые этот документ открывает доверенному лицу. Как правило, в грамотно составленной доверенности есть ряд ограниченных действий, которые вправе совершать доверенное лицо. Например, получать денежные средства от покупателя или нет.
Безопасна ли купля-продажа квартиры по доверенности? Увы, не на 100%. Выдача третьему лицу доверенности на продажу квартиры — это наименее безопасный способ продать свое имущество и получить за него деньги.
Доверяй, но перепроверяй. Или не доверяй вовсе. Совет для покупателя
Продажа недвижимости по доверенности — это самый нежелательный сценарий. В этом мнении сходятся и риэлторы, и покупатели. Появление еще одного неизвестного в уравнении зачастую портит его стройность и гармонию.
И, все-таки, стоит ли покупать квартиру по доверенности?
Совет тут только один, и он достаточно простой. Не стоит покупать квартиру у доверенного лица, если в процессе сделки, а также на ее финальном оформлении, нет возможности лично общаться с собственником жилья. А также, если нет возможности вживую подтвердить его личность, право на квартиру и его свободное волеизъявление в доверии третьему лицу при продаже недвижимости.
Опытные риэлторы допускают вариант сбора необходимых документов и подготовки сделки доверенным лицом. Но сама сделка, то есть подписание договора купли-продажи, а также передача денег, должны проходить в присутствии собственника. А потом уже нотариусы, доверенные лица и прочие участники. Это главное.
Действуйте всегда напрямую и избегайте сомнительных схем, какими заманчивыми они ни были. Помните, что в продаже и покупке недвижимости должно работать правило — быть внимательным и не принимать поспешных решений вроде таких – «за полцены отдают по доверенности, надо брать»! Помните, спешка хороша на других мероприятиях.
Правильных вам решений и удачных сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Доверенность: возможны варианты
Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?
При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.
Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация
Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять подлинность документов, которые ему предъявлены. Явные признаки подлога и всяческие несоответствия он, конечно, заметит, но если пакет не вызывает подозрений, доверенность, скорее всего, будет оформлена.
Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди, либо те, кого суд не признал таковыми, но фактически эти граждане являются психически больными. Это «железный» повод для тяжб и возможного признания сделки незаконной.
Рекомендации покупателю
Серьезность шага предстоящей дорогостоящей покупки вынуждает искать способы, как обезопасить сделку.
При намерении купить собственность по генеральной доверенности, рекомендуется:
- Выяснить причины, по которым возникла потребность в перепоручении продажи другому лицу. Важно увидеть продавца и иметь с ним прямой контакт, чтобы убедиться, что квартира продается с его полного согласия.
- Проверить, является ли собственник на текущий момент дееспособен, и находится ли он в полном здравии, чтобы исключить риск покупки жилья после смерти собственника. В случае установления смерти до момента оформления купчей, договор будет признан недействительным, а сделка аннулирована.
- Доверенность может быть отозвана и потерять свою силу, или истекает срок действия, по этой причине необходимо провести проверку действительности и уточнить у собственника актуальность прав.
Купля-продажа квартиры по доверенности
Если документ составлен верно, представитель вправе совершать действия, связанные с продажей квартиры или дома в рамках полномочий, указанных в документе. Сделка при этом нечем не отличается от обычной сделки купли-продажи, при которой собственник лично присутствует на сделке. Источник средств при этом не имеет значения. Купить квартиру по доверенности возможно как за наличные, так и с использованием заемных средств или материнского капитала.
В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать ФИО и паспортные данные как собственника жилья, так и его представителя. Договор обязательно должен содержать информацию, что представитель действует на основании доверенности (указать номер и дату). Остальные формулировки договора купли-продажи стандартны. Указывается предмет сделки – точный адрес, площадь, количество комнат, способ передачи денег, стоимость. Если для приобретения квартиры используются заемные средства, то это должно быть прописано в договоре.
Основной риск продавца – представитель может обмануть доверие и отказать в передаче денег по сделке продавцу.
Продажа жилья — это серьезное дело и подходить к нему надо со всей ответственностью. Продавец должен выбрать представителем человека, в честности которого он абсолютно уверен. Но как показывает практика, сложно быть уверенным в другом человеке, возможны мошеннические действия даже среди близких родственников.
Для минимизации негативных последствий нотариусы советуют оформить не генеральную, а разовую доверенность с четко прописанными полномочиями. Прописать в документе, что представитель имеет полномочий продать конкретную квартиру конкретному покупателю по четко оговоренной цене. Если сделка сорвется, документ потеряет юридическую силу.
Для минимизации риска не стоит оформлять генеральную доверенность, т.к. это расширяет полномочия. Так он сможет сам устанавливать цену продажи или продать за цену ниже рыночной своему родственнику или другу. Но в любом случае он не сможет сам быть покупателем, покупатель и представитель не могут быть одним лицом.
Риски покупателя больше, чем продавца. Опасность состоит в том, что сделка может быть совершена при помощи фальшивого документа. Также может оказаться, что собственника угрозами или при помощи физического насилия заставили оформить этот документ. В таком случае покупатель рискует тем, что собственник оспорит сделку, при этом квартира останется в собственности продавца, а покупатель потеряет внушительную сумму денег. Даже если удастся сохранить права собственности на квартиру, будут потрачены нервы и деньги на судебные издержки.
Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру
Когда собственник надолго уезжает, серьезно болен или в силу своего возраста не может сам выполнять различные действия, то выдается генеральная доверенность.
В ней обычно поручается иному лицу совершать широкий круг действий в отношении недвижимости. Право на отчуждение квартиры в ней может быть отдельно и не прописано. Чаще всего в тексте таких доверенностей присутствует фраза о поручении совершать различные сделки с этим имуществом. Следовательно, договор купли-продажи, по ней тоже можно заключать. Помимо прав на заключение договора, по этому документу можно собирать справки на квартиру, регистрировать в Росреестре, получать деньги за сделку, разрешать прописку в квартире иным лицам. Действуют генеральные доверенности в течение трех лет.
Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку. Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя — нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий.
Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем. В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д. Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.
Как уже говорилось, все доверенности подразделяются на три типа:
- разовые;
- специальные;
- генеральные.
Выбор конкретной разновидности зависит от числа действий, которые планируется выполнить.
В случае, когда нужно приобрести жилплощадь (неважно, сколько операций по этому делу будет выполнено), понадобится либо разовая, либо генеральная доверенность. Можно ли заверить доверенность при существовании особых условий? Да, это возможно:
Можно ли заверить доверенность при существовании особых условий? Да, это возможно:
- для людей, сидящих в тюрьме, такой документ может быть заверен начальством тюрьмы;
- если человек находится под социальной защитой – начальником компетентной организации;
- военнослужащим, находящимся там, где нет нотариальных фирм – командир части.
Своевременно следует обдумать все, что необходимо заверить. Внимательно стоит отнестись к:
- типу соглашения;
- точному местонахождению покупаемого имущества;
- правам на распоряжение по получению: справок, свидетельств, документов и их копия во всех ведомствах и т.д., справок в БТИ, документов в административном управлении города, поселка и т.д.
Кроме того, по доверенности должны быть обусловлены права на:
- предоставление документации для государственной регистрации;
- подачу заявки о прекращении и возобновлении регистрационных процессов;
- получение соответствующего уведомления;
- подачу дополнительных бумаг;
- внесение изменения в реестр;
- внесение изменений во все бумаги;
- государственных пошлин;
- получение выписки из реестра и других нужных документов;
- роспись за собственника;
- действия, касающиеся поручения.
Доскональный перечень всех действий, которые стоят внимания в конкретном случае, лучше взять у квалифицированного юриста. Разовая доверенность оформляется на установленный срок: это может быть и один день, и один год.
Риски продавца и покупателя
Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.
В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.
Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время. В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку. Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.
Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, – прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.
После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства. Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными. Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.
Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.
Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.
Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.
Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.
Наша ситуация не несла стандартных рисков. В семье близкие отношения, обман со стороны тёти или свекрови исключён. Список волнующих вопросов сузился до трёх пунктов:
- Пройдёт ли сделка в Росреестре, если у всех участников одинаковая фамилия.
- Можно ли оформить такую сделку в простой письменной форме.
- Сможет ли представитель подать заявление на признание ранее возникшего права (сведений о квартире не было в ЕГРП) в момент перехода права собственности.
Сделка между родственниками с одинаковой фамилией
Тётя мужа вписала в доверенность Ф. И. О. покупателя — моего мужа. Ей показалось, что такой ход упростит процесс оформления.
Но вместо этого документ получился нестандартным и ограниченным: купить квартиру мог только муж. Получалось, что все участники сделки с одной фамилией, из чего чётко видно, что они родственники.
Так как государственный регистратор обязан проверить право и дееспособность сторон, наша ситуация в его глазах должна была попасть в одну из категорий риска: доверенность на родственников от возрастного продавца (67 лет) без справки из ПНД. При сомнении он обязан приостановить сделку и запросить необходимые документы у её сторон.
Однако регистратор пропустила доверенность, ведь она пробилась в реестре Нотариальной палаты. Для нас отсутствие заморочек — плюс, но и для мошенников тоже. Поэтому проверьте вменяемость и дееспособность продавца самостоятельно, ведь Росреестр ничего не гарантирует.
Ограничение лиц, которые могут купить квартиру
Наша доверенность вылилась в целую проблему. Мы планировали, что покупать квартиру буду я: супруг улетал в командировку и не мог заниматься сделкой. В итоге ему пришлось остаться, мы потеряли время и деньги. Поэтому если продавец оформляет доверенность под вашу сделку, вы знакомы с ним или представителем лично, обговорите ограничение доверенности заранее. Это спасёт ваши планы: при непредвиденных обстоятельствах документы сможет оформить любой член семьи.
Положительных сторон ограничение лиц для покупки не имеет. Если собственник захочет продать квартиру кому-то другому, он отзовёт доверенность и выпишет новую.
Кроме того, тетя вписала Ф. И. О. моего мужа без паспортных данных. Я делала запросы в МФЦ и Росреестр, чтобы выяснить, будет ли такая доверенность действительна. Оказалось, проблем нет: документ имеет юридическую силу независимо от того, прописан ли покупатель и какие данные о нём указаны.
Подача документов на признание ранее возникшего права
Сведения о нашей квартире отсутствовали в ЕГРП: собственница приобретала её в 1997 году, когда сделки регистрировали в БТИ и не присваивали недвижимости кадастровый номер. Если представитель по доверенности наделён правом совершать любые регистрационные действия, проблем для тех, кто покупает жильё со старыми документами (до 1997 года) не будет.
В этом случае необходимо подать на регистрацию два пакета документов одновременно:
- заявление на признание ранее возникшего права на жильё, которое приобретено ранее 1997 года — подаёт представитель;
- заявление на регистрацию права собственности — подаёт покупатель.
Когда зарегистрируют первый пакет, квартире присвоят кадастровый номер и внесут его в реестр ЕГРП. После этого возможно продолжение регистрации права в обычном порядке.
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.