Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какую площадь участка выбрать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Категории и виды земельных участков. Законность возведения капитальных объектов строительства.
Земельные участки, расположенные в населенных пунктах и отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) дают возможность возвести отдельное строение для некоммерческого (личного) использования. Максимальная высота зданий ограничена 3-мя этажами, а предназначение – только для 1-ой семьи, которая проживает в нем постоянно или временно. Такому типу домовладений может быть присвоен почтовый адрес, по которому можно оформить прописку или временную регистрацию.
Статус (предназначение) ИЖС в рамках действующего законодательства РФ присваивается исключительно к территориям с категорией «населенные пункты» и прописывается в свидетельстве на собственность. Земли сельхозназначения могут быть выделены под следующие виды использования:
- Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) — имеют ограничения по площади, на них чаще всего размещают маленькие домики без почтового адреса и кадастрового номера. Нет возможности оформить регистрацию на проживание;
- Дачные некоммерческие товарищества (ДНТ) — небольшие участки с современными, достаточно большими зданиями. Законность таких строений – спорный вопрос. В настоящее время только в Подмосковье дачные поселки этого типа обладают развитой инфраструктурой, которая чаще всего создается за деньги владельцев коттеджей;
- Фермерские хозяйства – территории размером более чем в 1 гектар, до 10% площади которого можно застраивать;
- Земли сельхозназначений – используемые в аграрных целях, без жилых построек.
Последствия превышения нормы
Запрет на превышение максимальных значений площади земельных наделов имеет большое значение в том случае, если земля была получена по специальной государственной программе и поставлена на учёт с одним значением площади, а в процессе межевания участка было установлено, что его площадь значительно увеличилась. Если допустимый размер надела будет превышен, то гражданин получит отказ кадастровой палаты в регистрации.
Для регистрации изменений (увеличения) площади участка в ЕГРН обращается внимание на фактическую площадь и величину её превышения над зафиксированной изначально в документах на участок и в самом ЕГРН. Фактическая площадь не может превышать предельный максимальный размер участков и не может быть меньше минимального размера, установленного в период образования или покупки участка с данным видом разрешённого использования.
Основополагающие вопросы, касающиеся земли, в том числе и вопросы предельных размеров участков под ИЖС, на федеральном уровне регулируются отечественным земельным и гражданским кодексами.
Более детально вопросы, касающиеся установления максимальных и минимальных размеров участков, урегулированы в локальных актах каждого отдельного региона, но так, чтобы их нормы не вступали в противоречие с федеральным законодательством о земле.
Право региональных властей самостоятельно определять верхнюю и нижнюю границу площади, предоставляемой под ИЖС, на территории своего региона, а также рекомендованные параметры, за пределы которых выходить властям регионов нельзя, указано в Земельном кодексе.
Какая нормативно-правовая база будет регулировать выдачу того или иного участка зависит в первую очередь от его правовой принадлежности. Участки, состоящие на балансе у государства, предоставляются сугубо на основании федерального законодательства, участки, числящиеся за муниципалитетом – регулируются региональным, до тех пор и в тех объемах, которые не противоречат федеральному законодательству.
Минимальный размер участка при разделе земли
Для большинства собственников интересно, а иногда подобный интерес вызван обстоятельствами материального или семейного (развод с разделом имущества) характера: «возможно ли осуществить раздел имеющегося участка земли на два?». Теоретически все возможно. В таком случае большой участок прекратит существовать и образуется два новых самостоятельных участка граничащих между собой. Они подлежат регистрации и оформлению соответствующей землеустроительной документации на каждый.
На деле все обстоит немного по-иному. Не все участки являются делимыми.
Так, если площадь участка не позволяет разделить его на участки, площадь которых будет равняться хотя бы минимально установленной в соответствующем регионе, участок неделим.
А регистрация наделов площадью меньше минимально установленной не производится.
Чтобы узнать минимальный размер земельного участка при разделе
достоверно из первоисточника, предстоит запросить в муниципалитете выписку из действующего на его территории градостроительного регламента относительно Правил землепользования и застройки конкретно той территории.
Максимальный размер территории, выдаваемой под строительство дома, регламентируется органами муниципального образования. Большинство субъектов федерации не имеют ограничений по предельному размеру. Они установлены только в густонаселенных регионах, где большая площадь земли может привести к ущемлению территориальных прав.
Если рассматриваемая в аренду земля имеет большую площадь, будут учитываться несколько моментов:
- Спрос на землю в области. При большой востребованности величина наделов определяется средним размером полосы.
- Численность проживающих людей на местности.
- Экологическая обстановка. В некоторых областях, имеющих неблагополучные экологические условия, учитываются возможные отрицательные последствия после возведения жилой постройки.
Максимум площади участков на федеральном уровне, предназначенных под индивидуальное строительство:
- В пределах черты города — 10 соток.
- В пределах поселков городского типа — 15 соток.
- В сельской местности — 25 соток.
Если площадь участка не соответствует законодательным нормам, возможно получение отказа в оформлении правоустанавливающих документов. Росреестр перед присвоением кадастрового номера построенному дому проверяет его на соответствие установленным законодательным требованиям.
Минимальная площадь жилого дома для регистрации
ГПЗУ можно заказать в отделе по архитектуре. Пакет документов надо подать в отдел по архитектуре. Производить постройку объектов на участке надо так, чтобы ни один из них не выступал за линию застройки. Кроме того, объект не только не может выступать за линию, он должен быть удален от линии застройки на расстояние не менее 2 метров.
Постановка на кадастровый учет нового индивидуального жилого дома Вопросы, которые касаются темы постановки недвижимых объектов на кадастровый учет, не относятся к категории простых, поскольку для этого требуются определенные знания. Кроме того, законодательство относительно Кадастрового учета Росреестрапостоянно претерпевает изменения. Данноетребование имеет отношение индивидуальным жилым домостроениям, находящимся на городских землях, в деревнях и поселках, иными словами, на землях населенных пунктов, которые находятся в собственности у физических или юридических лиц. После постановки построенного индивидуального жилого дома на кадастровыйучет, останется зарегистрировать право собственности в ЕГРН, что с года производится практически одновременно. После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности, лицо считается полноправным владельцем жилого дома со всеми вытекающими отсюда правами. Только полностью оформленный и в кадастре и в ЕГРН дом можно продать, обменять, или заложить в ипотеку. Процедура осуществления постановки нового индивидуального жилого дома на кадастровый учет Если вы решили построить собственный жилой дом на земле, принадлежащей вам по праву собственности, вам необходимо предварительно получить разрешение на строительство.
Каждая норма земельного участка, предоставляемого населению муниципалитетом или государством для садоводства, фермерства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и прочего, устанавливается законодательными субъектами Российской Федерации. Относительно ИЖС дополнительно действуют нормативно-правовые акты местных органов самоуправления.
Максимальная площадь земельных участков, выделенных из федерального имущества, при бесплатном предоставлении населению, в том числе и при разделе, ориентируются на статьи федерального законодательства. Если же она была выделена из субъекта Российской Федерации, то ориентируются на государственные законы. Если же это земля находится на учёте муниципалитета — действуют их нормативные акты.
Максимально допустимый размер также определяется на федеральном уровне, но региональные власти могут корректировать этот показатель. При определении цифры учитываются факторы:
- количество земельных участков на территории конкретного региона;
- спрос на наделы;
- порядок их заселения;
- развитие по региону.
Факторы не должны входить в противоречие с правилами застройки. Предельные размеры по регионам разные (в сотках):
Пригороды Москвы – 30; Пригороды Петербурга – 15; Новосибирск – 10; Краснодарский край – 10; Екатеринбург – 25.
Максимальный размер участка земли, как и минимальный – это ограничения, связанные с тем, что в процессе строительства дома следует учитывать требования целого списка законов и правил:
- ЗК РФ;
- Градостроительный Кодекс;
- N123-ФЗ;
- Правила застройки каждого конкретного региона (ст. 32 ГРК);
- СНиПы.
Максимальный размер участка земли отличается в каждом конкретном субъекте РФ.
Для определенной категории граждан предусмотрен бесплатный земельный участок. Многодетные семьи одна из таких категорий. Им предоставляется возможность выбора участка земли под ИЖС. Однако земля выдается там, где не проходил процесс межевания. Минимальный размер площади составляет 0,02 га.
Есть ситуации, когда участок подлежит официальному разделу между несколькими собственниками. Земельный Кодекс содержит не только общие положения, устанавливающие параметры надела.
Также регламентирует расчет минимальной площади земли под застройку для частных случаев (раздел кадастровой территории между двумя и более собственниками).
Однако под индивидуальное жилое строительство после межевания можно использовать не каждый участок земли. Зачастую после деления территории площадь земли оказывается недостаточной для строительства. Ее вынуждены переводить в другую категорию земель.
Устанавливая размер земли для индивидуальных случаев, учитываются следующие положения:
- Плотность жилых построек на прилегающей территории.
- Количество жильцов, которые будут проживать в доме. Согласно нормам, каждому человеку полагается по 18 кв.м. жилой площади. Чем больше людей будет претендовать на жилплощадь, тем больше площади требуется под постройку дома.
Если после рассмотрения вопроса комиссия принимает отрицательное решение и отказывает в предоставлении кадастрового номера под ИЖС, собственник должен либо увеличить размер надела, либо перевести его в другую категорию. Большинство регионов независимо от межевания выделяют под строительство минимум 3 сотки земли.
Для характеристики участка площадь имеет большое значение, эта величина используется при выполнении многих операций с землей. Рассчитывается площадь по установленным формулам, в том числе и для участка неправильной, сложной формы.
Для установления точного количества квадратных метров или гектаров можно воспользоваться услугами кадастровых специалистов, которые могут грамотно рассчитать территорию неровного надела, с выпуклостями или впадинами.
ВНИМАНИЕ! При рассмотрении участка земли используются такие виды площади, как общая, фактическая, формальная, кадастровая.
Основными единицами измерения площади надела считается сотка (это 100 квадратных метров), гектар (1000 квадратных метров, 100 соток), 1 квадратный километр (100 гектаров). Вторая и третья мера измерения применяются при характеристике больших наделов.
МИНИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР УЧАСТКА ЗЕМЛИ ПОД ИЖС
В соответствии с Земельным кодексом РФ и его 33 статьей определяются все нормы для площадей участков.
НОРМЫ
Нормы устанавливаются в соответствии с правилами пользования землей и её застройки. То есть согласно градостроительному зонированию отдельных регионов выделяются наделы под разные типы строительства и, соответственно, каждый имеет свою норму. Кроме того, минимальные и максимальные размеры (пределы) в каждом регионе разные. Еще существует зонирование территории, то есть далеко не везде разрешено строить жилые дома. Все вопросы, связанные с нормативами, можно уточнить в местной администрации.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
Установление минимальных и максимальных размеров участков осуществляется в соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ. А также регулируется частью 6 статьи 30 ГК РФ. Нужно обратить внимание, что в случае безвозмездного предоставления наделов, размеры устанавливаются следующим образом: если земельный участок находится в собственности федеральной, то и размеры будут устанавливаться в соответствии с федеральными законами; в случае, когда собственник – какой-то конкретный субъект, то пределы регламентируются законами РФ; когда земельные участки находятся в собственности муниципалитетов, то его размеры определяются соответствующими нормативными правовыми актами.
МИНИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД ИЖС
Точные размеры участков под ИЖС определяются в каждом регионе по-разному. Все зависит от местных нормативно-правовых актов. Но следует отметить, что никакой региональный акт не может противоречить Федеральному законодательству и Конституции РФ. По России можно определить средний размер участков – обычно земли под ИЖС предоставляются не менее, чем в количестве 3 соток. Но все очень индивидуально, в некоторых регионах эта цифра может быть выше в 2 и даже 3 раза. Поэтому минимальная площадь земельного участка под ИЖС определяется в соответствии с местными правовыми нормативными актами. ПРЕДЕЛЬНЫЙ Предельный размер участков под ИЖС также регулируется местными органами самоуправления. Очень большое влияние оказывают следующие факторы: количество наделов; спрос на землю; как заселяются участки; общее региональное развитие. Предельный размер устанавливается исходя из площади дома и числа людей, которые будут в нем проживать. Установленные параметры не должны противоречить техническим и санитарным нормативам. Предельные размеры наделов можно уточнить в местной администрации. В каждом регионе они разные, но можно выявить среднюю величину – от 3 до 30 соток. Но это вовсе не означает, что во всех субъектах РФ минимальные и максимальные пределы будут составлять именно данные цифровые значения.
Минимальный размер земельного участка
Точные размеры земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, являются разными в зависимости от того, в каком именно регионе собирается действовать определенный гражданин. Причина этого заключается в том, что нормативы устанавливаются региональным законодательством, которое отличается в каждом отдельном регионе.
При этом отдельное внимание следует уделить тому, что вне зависимости от обстоятельств региональные нормативные акты не могут никоим образом противоречить нормам, прописанным в Конституции и Федеральном законодательстве.
В преимущественном большинстве случаев минимальный размер участка, предназначенного для строительства собственного жилого дома, составляет не менее трех соток, но в любом случае данная норма является индивидуальной и в некоторых регионах может превышать в несколько раз указанный показатель. Именно по этой причине лучше всего предварительно обратиться в соответствующие государственные органы и узнать о том, какая именно минимальная площадь предусматривается на территории того или иного региона.
| Под ИЖС | Как говорилось выше, минимальная площадь участка устанавливается в соответствии с региональным законодательством отдельного субъекта, так как использование стандартного подхода по отношению к земельным участкам по всей территории России было бы просто нецелесообразным. Стандартно под жилищное строительство предоставляются земельные участки, имеющие площадь не менее трех соток. |
| Для садоводства | В соответствии с нормами, прописанными в Земельном кодексе, на сегодняшний день предусматриваются следующие показатели минимальных площадей земельных участков, которые могут быть предоставлены гражданам из различных муниципальных или государственных наделов для ведения садоводческой деятельности: |
Отдельные нюансы строительства
Правила застройки участка под ИЖС – основное, о чем должен знать будущий владелец дома. В основном, они сводятся к триаде требований:
- дистанция между постройками жилого назначения на участках земли, признанными пограничными;
- дистанция от дома до ограждения земельного участка;
- расстояние от дома до улицы.
Все сведения о нормативах содержатся в следующих документах: СНиП 2.07.01-89 – для городских и сельских поселений, СНиП 30-02-97 – для садоводческих (дачных) объединений.
Если человек получил от местных органов власти участок, то при возведении жилого дома он обязан учесть много нюансов:
- Дом не может занимать более 30% общей площади земельного надела. Это означает, что при минимальном размере земли дом не может быть больше 90 кв.м. Таким образом, чем больше участок, тем просторнее жилище.
- Если участок не более 12 соток, на нем можно построить только одно жилое строение. Требование не относится к постройкам хозяйственного назначения.
- Соблюдаем «красную линию». Она означает, что дом не может находиться близко от улицы (не мене 5 м) и 3 метров от проезда (бокового).
- Соблюдаем положения СНиП 30-02-97, которые касаются расстояний:
- между домами жилого назначения, расположенными на соседних участках, должно быть минимум от 6 до 15 метров в зависимости от материала конструкций строения;
- от возводимого строения до участков соседей – не менее 3 метров;
- от строений хозяйственного назначения до границ участка – не менее 1 метра.
ВАЖНО: только при соблюдении этих требований проблем с возведением дома на участке земли и последующей его регистрацией в Росреестре не возникнет.
Предельные размеры земельных участков в Московской области
В переделах Московской области указанный вопрос регулируется положениями Закона «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области», разработанного согласно предписаниям Земельного кодекса РФ, и определяющего показатели максимальных и минимальных площадей наделов, передаваемых населению во владение из земель, собственником которых выступает государство либо муниципалитет, под крестьянское (фермерское) хозяйство, садоразведение, устройство огородов, дачное строительство.
Согласно статье 1 вышеуказанного закона, предельно допустимые минимальные показатели размера землевладений, передаваемых в собственность граждан, определяются в зависимости от целей их эксплуатации и составляют:
- для КФХ – 2,0 га;
- под садоводческую деятельность – 0,06 га;
- для устройства огородов – 0,04 га;
- под дачное строительство – 0,06 га.
Статьей 2 данного правового акта регламентирована максимально допустимая площадь наделов, передаваемых населению во владение, которая, исходя из определенных целей землепользования равна:
- для ведения КФХ – 40,0 га;
- для садоразведения – 0,15 га;
- под огородническую деятельность – 0,10 га;
- под дачное строительство – 0,25 га.
В статье 3 закона, регламентирующего указанный вопрос на территории Московской области, приводятся завершающие положения, гласящие следующее:
- указанный правовой акт подлежит применению, когда федеральное законодательство и законы Московской области не предусматривают других показателей в отношении размеров землевладений, передаваемых в собственность жителей;
- при возникновении обстоятельств, когда площадь надела, выделенного определенному лицу на законных основаниях, ранее, чем данный закон получил юридическую силу, меньше минимальных показателей либо выше максимальных, отраженных в статьях 1 и 2 названного правового акта, то для конкретного землевладения этот параметр принимается в качестве максимального или минимального;
- для уплаты соответствующих налогов, в качестве предельных показателей параметров наделов, в прошедшем времени выделенных лицам для пожизненного наследуемого владения, выступают следующие:
- под садоводство – 0,12 гектара;
- для разведения домашнего скота – 0,20 гектара;
- под дачное строительство – 0,12 гектара.
Предельные размеры земельных участков зоны автомобильного транспорта
Выделение зоны Т-1А * произведено в целях предоставления законных оснований для размещение различных объектов автотранспорта, включая вхождение в красные линии улиц, и полосы для отведения автомобильных дорог, функционирование которых взаимосвязано с повышенными шумами и высоким загрязнением.
Допускается возведение построек и коммуникационных средств, имеющих отношение исключительно к размещению и использованию автотранспорта, объектов, относящихся к дорожному обслуживанию, дорожного функционирования, постов ОВД, размещения полос автодорог, включая объекты, отнесенные к инженерной инфраструктуре.
К специальными градостроительным регламентам относительно допустимых видов землепользования, прибегают лишь тогда, когда определенные наделы не отнесены к границам объектов, предназначенных для всеобщего использования, в отношении которых градостроительный регламент не действует, и эксплуатация которых устанавливается компетентными органами государства, а также исполнительной властью и местными администрациями индивидуально, исходя из целевого назначения участков и соответствующей технической документации.
В таких обстоятельствах предусмотрено, что габариты землевладений и характеристики возможного строительства, а также ведения работ по реконструкции, устанавливаются с учетом особенностей назначения недвижимого имущества согласно имеющихся предписаний.
Какие документы необходимо подготовить?
Инициатор проведения процедуры составляет заявление на имя кадастрового инженера, где указывает всю необходимую информацию о рассматриваемом земельном участке (местоположение, фактический адрес, соответствующий документации на участок, характеристики и кадастровый номер, описание строений, располагающихся на земле, а также целевое назначение надела).
После перечисления характеристик указывается основание раздела. В пакет сопроводительной документации вкладывается следующее:
- свидетельство проведенного межевания с соблюдением необходимых норм;
- идентификационные документы участников проводимой процедуры (собственники, новые владельцы);
- документация, подтверждающая права владения земельным участком;
- соглашение собственников на проведение раздела.
При межевании должно неукоснительно соблюдаться требование по минимальному разделу выделяемого надела земли. Каждая вновь образованная доля должна быть оборудована собственным подходом, подъездом, а также границами, не пересекающими смежных владений, в том числе иного назначения (лесопарковые зоны и прочее).